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O direito de garantia para realização de reparos de vícios construtivos eventualmente identificados na área comum do Condomínio, a ser promovido por parte da Construtora responsável pela edificação - 07/08/2019

Este informativo pretende abordar as principais questões que envolvem o dever de reparo por parte da Construtora responsável pela edificação, quanto aos vícios construtivos porventura identificados nas áreas comuns do Condomínio Edilício dentro do prazo legal de garantia de cinco anos.
 
1.    Do prazo de garantia legal para realização de reparos de vícios construtivos identificados nas áreas comuns do Condomínio, em razão do dever de segurança e solidez da obra edificada pela Construtora.
 
O Código Civil Brasileiro dispõe que a Construtora/Empreiteira responsável pela edificação do empreendimento imobiliário responde, pelo prazo irredutível de 05 (cinco) anos, pela garantia da solidez e segurança da obra por si edificada. O referido prazo é iniciado, em regra, a partir da data de conclusão da obra, considerada, nesse caso, a data de expedição do “HABITE-SE”.
 
Vale registrar que o mencionado prazo de garantia se apresenta como uma forma de acautelar o proprietário do imóvel contra defeitos/vícios construtivos decorrentes de falhas na execução da obra e/ou emprego de materiais impróprios por parte da Construtora, se apresentando, portanto, como um intervalo mínimo de tempo em que não se espera que haja deterioração considerável do bem.
 
Diante desse cenário, o Condomínio poderá propor uma demanda perante o Poder Judiciário, a fim de compelir a Construtora a promover os reparos dos vícios construtivos identificados dentro do prazo de garantia.
 
Para tanto, sugerimos que o Condomínio adote algumas medidas prévias, para instruir a futura demanda judicial, quais sejam:
 
·         Contratação de um Engenheiro Civil, a quem competirá a elaboração de um laudo técnico de engenharia, com a discriminação pormenorizada dos vícios construtivos identificados nas áreas comuns, com a indicação de quais defeitos necessitam reparo emergencial;
 
·         Lavratura de ata notarial por um Tabelião de Notas (sugerimos a Tabeliã do 7º Ofício de Notas SSA/BA, por ser pessoa que mantém boa relação com o nosso Escritório), a fim de atestar (com fé pública) os vícios indicados no laudo técnico (opcional, porém relevante para corroborar o laudo técnico de engenharia);
 
·         Resgatar e digitalizar todos os emails e/ou notificações extrajudiciais encaminhadas à Construtora dando conta da existência dos defeitos, e eventuais respostas;
 
·         Obter até 02 (dois) orçamentos junto a empresas que prestem serviços de engenharia, com a indicação precisa dos custos necessários para o reparo dos defeitos indicados no laudo técnico de engenharia.
 
Outro aspecto relevante a ser ressaltado é que o Condomínio poderá solicitar a concessão de uma Tutela de Urgência Antecipada (“Liminar”) para que sejam realizados os reparos emergenciais, caso existam provas contundentes – daí a importância do laudo técnico de engenharia e da ata notarial – que atestem a existência de vícios que devem ser reparados antes de o processo ser definitivamente julgado.
 
Assim, a medida judicial proposta neste breve informativo tem por finalidade garantir a manutenção da solidez e segurança do empreendimento edificado pela Construtora, evitando, portanto, que o Condomínio seja obrigado a arcar com as despesas necessárias para realização dos reparos porventura identificados nas áreas comuns.
Autor: Marcus Vinicius Oliveira Souza
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