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O exercício do direito à revisão do valor do aluguel e à renovação da locação comercial por parte dos locatários de espaços comerciais e em shopping centers - 05/04/2019

Com o fim de adequar o desequilíbrio ocasionado entre a queda do faturamento do locatário e o valor da locação – que, em regra, não se adéqua a essa dura realidade – a Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº. 8.245/91) conferiu ao locatário o direito de, após 03 (três) anos de vigência do contrato de locação, pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
 
A possibilidade de redução do valor pactuado a título de aluguel se apresenta como uma importante alternativa para redução de tal custo fixo, sobretudo diante do período de grave crise financeira que o país se encontra, com impactos consideráveis sobre o comércio varejista, em decorrência da redução do consumo.
 
Apesar de se tratar de uma relação comercial com aparente liberdade de contratação entre os envolvidos, não raras vezes os locatários se submetem aos reajustes unilateralmente impostos pelos locadores (no caso, Shopping Centers) quando o contrato é celebrado, já que essa liberdade de contratação é – na prática – nula, sobretudo no que toca à negociação dos alugueis e demais encargos.
 
Diante desse cenário, o locatário poderá propor uma demanda perante o Poder Judiciário, a fim de obter uma decisão liminar – ou seja, antes de a parte contrária integrar o processo – no sentido de que seja fixado o pagamento de aluguel provisório, que não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
 
Vale ressaltar que eventual decisão que venha a fixar o aluguel provisório valerá até que advenha a sentença ou outra decisão em sentido contrário, a exemplo de uma decisão proferida em sede de recurso que reforme a liminar anteriormente concedida.
 
Percebe-se, portanto, que a concessão de uma liminar nesse sentido importaria numa economia – a curto prazo – para o locatário de até 20% (vinte por cento) do valor fixado a título de aluguel, sendo que no médio e longo prazo o aluguel poderá ser reduzido para além do limite indicado na Lei para fixação do aluguel provisório (80%), já que o juiz não está adstrito a tal limitação quando for prolatar a sentença.
 
Outra ferramenta legal que se encontra à disposição do locatário – e que muitos desconhecem – diz respeito ao direito de pleitear em juízo a renovação do contrato de locação, independentemente da anuência do locador. Tal medida tem por finalidade proteger o locatário e, consequentemente, o fundo de comércio estabelecido no ponto comercial cujo contrato se pretende renovar, a fim de que a clientela do empreendimento seja mantida e consolidada.
 
O ajuizamento da ação renovatória evitará, ainda, que o locador requeira a devolução do imóvel após o término da vigência do contrato, quando este passaria – em tese – a vigorar por prazo indeterminado.
 
Para que seja possível obter êxito em sua demanda, o locatário deverá comprovar o cumprimento de alguns requisitos legais, dentre os quais se destacam: a) O contrato deve ter sido celebrado necessariamente sob a forma escrita; b) o contrato deve ter o prazo de vigência de 05 (cinco) anos, ou a soma dos prazos ininterruptos – na hipótese de contratos sucessivos com prazo de vigência inferior a 05 (cinco) anos – deve equivaler ao referido prazo; c) o locatário deve explorar o comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos; d) a prova do exato cumprimento do contrato (quitação regular dos alugueis e demais encargos previstos contratualmente); e) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação (valor do aluguel pretendido; vigência; etc.); f) indicação do fiador (com a anuência do fiador originário ou daquele que o substituir na renovação, autorizado, em ambos os casos, por seu cônjuge, se casado for).
 
Importante salientar que a Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº. 8.245/91) estabelece o prazo para que o locatário se valha desta importante ferramenta, de modo que a ação renovatória deverá ser ajuizada no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data do término da vigência do contrato de locação.
 
Assim, as medidas judiciais propostas neste breve informativo têm por finalidade garantir tanto o equilíbrio contratual, em decorrência dos abusivos valores cobrados a título de aluguel, quanto a manutenção do empreendimento no ponto comercial por, pelo menos, mais 05 (cinco) anos, no sentido de evitar que o locador retome o imóvel ao término do prazo de vigência do contrato de locação, e, sobretudo, para seja mantida e consolidada a clientela conquistada até então pelo locatário.
Autor: Marcus Vinicius Oliveira Souza
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